鄭州房地產紓困基金讓建業先走

                  陳月芹2022-08-11 19:42

                  經濟觀察網 記者 陳月芹 8月9日,鄭州百億房地產紓困基金首單項目落地,建業集團的北龍湖金融島寫字樓項目拔得頭籌。此時距離《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》(下稱《方案》)正式發布僅過去4天。

                  某頭部房企鄭州高管陳懷透露,8月6日,鄭州市和各區住建部門組織一批房企開會,和轄區內房企梳理篩選首批紓困樓盤,當日上報的首批項目數量為15個,將向鄭州市產業發展基金管理委員會辦公室報送。截至8月10日,首批紓困樓盤名單已經增加到45個,涉及恒大、奧園、融創、綠地、瀚海、浩創、康橋、名門、美商置業、鑫苑等多家房企項目。建業北龍湖金融島寫字樓項目并未在名單中。

                  《方案》開頭介紹了設立紓困基金的背景和目的:為貫徹國務院扎實穩住經濟的一攬子政策措施,盡力解決房地產企業資金鏈斷裂的急迫困難,“緩解當前房地產項目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發的系統性金融風險”,提振市場信心。

                  保交付和停貸潮給鄭州帶來的壓力不言而喻。

                  然而,紓困基金首單花落建業集團的一個寫字樓項目,讓包括陳懷在內的正對紓困基金下一步進展翹首以盼的房企人士好奇:為何是建業?為何是一個寫字樓項目?

                  根據《方案》,紓困專項基金規模暫定100億元,采用母子基金方式運作,還需各區縣吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金。母基金運營主體為鄭州國家中心城市基金,其大股東為鄭州市中融創產業投資有限公司。

                  一位熟悉該基金架構的人士介紹,鄭州的紓困專項基金是一個市場化運作的基金,目前的方案是母基金出20%,各區政府依據每個項目分別成立子基金,再出20%的錢,“這40%的錢相當于融資里的劣后資金,再去撬動社會資本或金融機構騰出60%的錢,最后成立一個spv公司(特殊目的實體),和項目以往的股權融資模式差不多”。

                  這位熟悉該基金架構的人士進一步補充,母基金的資金來源為鄭州地產集團和河南資產管理有限公司,相當于省市兩級平臺公司共同出資100億元。

                  獲得首單基金支持的項目為建業集團在北龍湖金融島的寫字樓。建業地產2021年財報披露,鄭州金融島在建面積約84萬平方米,物業類型為商業。

                  公開信息顯示,北龍湖金融島的建設公司為鄭州金融島建設發展集團有限公司,目前由重慶協信遠創事業有限公司、河南東龍控股集團有限公司、建業地產控股的河南厚建龍湖股權投資基金中心分別持股40%、40%、20%。

                  陳懷解釋,獲得紓困基金的只是北龍湖金融島中由建業集團全資持有的一個寫字樓項目,項目公司為鄭州協盛置業有限公司。

                  他認為,北龍湖金融島能獲得首單紓困基金,具有一定特殊性,其模式不適用于其他待紓困樓盤。“正常的紓困基金只需要幫項目解決流動性問題就好,后期政府的基金退出,但目前鄭州的首單項目實質上是鄭州地產集團收購了建業100%持股的一個寫字樓,只是正好利用了紓困基金的通道,最終建業完成寫字樓項目的退出。”陳懷介紹,鄭州地產集團前期已經完成對該項目長達數月的盡調,即使沒有這筆紓困基金出臺,(鄭州地產集團)也會出手收購。

                  天眼查信息顯示,8月4日,協盛置業控制人已由河南建業投資控股有限公司變更為鄭州地產集團有限公司,執行董事、監事等也完成一輪變更。至此,建業在該項目上“全身而退”。

                  《方案》給問題樓盤設定了嚴格的門檻,如優先選擇公開市場招拍掛取得的政府儲備地項目;項目公司債權債務關系權屬清晰;尤其是“項目剩余貨值充足,資產超過負債,剩余可售貨值足以覆蓋前期負債及投入資金本息的項目”等。

                  在“資能抵債”這一條件上,陳懷透露,北龍湖金融島寫字樓項目基本符合,因為在該項目的土地出讓時,政府規定,需在項目交付5年后才可以上市銷售,目前項目仍處在建設階段。“雖然是寫字樓,但位置好,且一套也沒賣,不存在預售資金被挪用、產權和債務復雜等情況,算是優質資產”,鄭州地產集團在6月底已經完成了對該項目的收購。

                  陳懷所在公司上報了數個項目,后續能不能落地,他也持保守態度。紓困需要社會資本和金融機構出資,“目前建行挺積極,但對項目要求都比較高,比如要求項目后期銷售收入必須大于所有的負債和應付未付的款項,這比較適用于因市場不好賣不動、但后期貨值很大的項目,靠基金階段性幫企業紓困。”但悖論在于,上下游和金融機構對這類項目不會特別擔心,一般形不成問題樓盤,目前等待救助的樓盤都是因為有資金缺口,交房壓力比較大。

                  陳懷說,鄭州有關部門近期對房地產紓困的態度都非常積極,多次找企業開會探討,只是匹配到金融方案時,項目很難達到要求。

                  據悉,河南省有關部門牽頭成立了紓困建業集團的專班,目前的紓困思路主要分為三個方面:一是由河南文投公司來收購建業的電影小鎮、足球小鎮等重資產項目;二是引入河南鐵建投集團下屬房地產業務平臺河南同晟置業有限公司作為戰投,收購建業的部分股權以及建業發行的可轉債,給建業做擔保融資,緩解其流動性問題;三是由鄭州地產集團來收購建業在鄭州市內的部分可盤活項目。

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