倪鵬飛:政府與市場攜手逐步淘汰期房銷售制度

                  倪鵬飛2022-08-20 09:52

                  倪鵬飛/文

                  從1978年到2020年,我國城市家庭人均居住面積從7.8平米增長到為36.52平方米,短短40年住房從極度短缺實現基本飽和,同時房地產也為經濟增長和社會發展做出了重要貢獻,其中改革開放后所逐步形成的住房發展模式發揮了重要的作用。

                  但一方面,住房市場的基本面已經發生重要變化,現行住房發展模式已經無法解決住房領域新的主要矛盾;另一方面,現行住房發展模式的不足,造成和衍生了住房市場的諸多問題。

                  為從根本上解決住房市場的問題,滿足新時代全體居民美好居住生活的需求,確保房地產穩健發展和良性循環并促進宏觀經濟的高質量發展,應積極構建中國住房發展新模式。

                  一、住房發展新模式的基本特征

                  基于住房發展舊模式的問題和新發展階段的使命,住房發展新模式是通過保障與市場雙軌融合,以“房住不炒”為根本定位,以內生力量為根本動力,以內涵發展為主要方式,以存量優化為戰略重點,以都市圈為空間單元,以平穩健康、良性循環、綠色智慧為基本要求的高質量發展模式。與過去住房發展模式相比,新發展模式應有以下幾個特征:

                  1.內涵式發展

                  與過去的數量增長、規模擴大、空間拓展,以滿足極度短缺的需求所表現出的外形擴張的外延式不同,內涵發展是規模適度、結構協調、資源配置高效,是規模、結構、質量、效益統一的發展。通過提升自身的質量而非單純規模實現發展。

                  2.內生性發展

                  與過去主要依靠外部力量,高杠桿、高負債和高周轉的外源性發展模式不同,無論開發企業還是住戶部門,主要依靠自身的力量,從而實現適度的杠桿比例、合理的負債比例和正常的周轉速度的內生性發展模式。既使相關主體具有風險約束,又做到了量力而行和盡力而為,從而實現房地產市場平穩健康和良性循環。

                  3.服務型發展

                  與過去幾十年由于住房極度短缺背景下,住房增量開發占據主導地位的開發型業態模式不同,在住房市場基本飽和后,住房業態模式將轉向住房增量服務占主導地位的服務型發展模式,持續提供和不斷改善存量服務的服務型業態模式。圍繞住房的衍生服務業內容十分豐富,且由于全國住房規模巨大可以不斷細化分工,再與人工智能、互聯網、新材料、新能源結合并在社區落地。從國際經驗看,新業態下住房產業仍然是國民經濟的重要支柱。

                  二、 住房發展新模式的主要構成

                  住房新發展模式是個體系,應由諸多方面構成,主要應該包括以下幾個分項模式。

                  1.雙軌供需模式

                  “市場歸市場,政府歸政府”

                  住房一方面是居民的生活必需品,另一方面價值巨大。許多家庭難以通過市場自行解決,需要政府和社會予以援助或保障,即使在發達市場經濟國家或地區,包括社會性住房在內的住房保障比例一般都在50%左右。

                  因而建立以市場為主、滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系,健全和構建租售并舉的、以都市圈單元的商品性與保障性住房體系,提高住房保障的覆蓋面,不僅可以抑制炒房而且可以解決青新市民住房難問題。

                  2.住房業態模式

                  “服務存量,綠色智慧”

                  將產業發展的重點轉向改造存量、盤活存量和服務存量。實現服務增值,從新建和舊改兩個方面,發展綠色、智能、健康的住房產品和服務,滿足城鎮居民對多樣化、高質量、美好居住生活的需求。

                  3.房企營運模式

                  “現房銷售,合理負債”

                  現房銷售和合理負債降低房企的杠桿和負債,確保房企內生發展,形成房企發展的自我約束機制,逐步降低行業風險,保障房地產的資金鏈、產業鏈、供應鏈實現良性循環,促進房企圍繞市場需求轉變不斷轉型升級。

                  4.住房融資模式

                  “股權融資,基金主導”

                  圍繞住房內生發展,改變過去債權尤其銀行信貸主導的融資模式,建立股權尤其直接融資主導的融資模式,完善政策性和商業性住房金融體系。壓實相關主體的風險責任,拓寬相關主體的投資渠道,分散房地產金融風險,擴大和暢通住戶部門的投資渠道,促進房地產資金循環。

                  5.住房需求模式

                  “消費主導,租購并舉”

                  引導住戶部門從過去投資和購房雙主導的需求模式,回歸到正常的美好居住消費主導和租售并舉的需求模式。

                  6.住房用地模式

                  “人地掛鉤、多元供給”

                  改變過去土地指標行政分配和土地政府獨家供給制度,建立全國都市圈內、都市圈間的“人地掛鉤”制度,建立土地的多元化市場供給制度,打破土地供需的空間錯配和土地市場的行政壟斷。

                  三、順勢推動新舊模式平穩切換

                  新舊發展模式需要在確保市場平穩的基礎上逐步切換。當前房地產市場下行確實給新舊切換帶來一些挑戰,但也存在能夠促進穩定市場的新模式建設選項,應結合保交樓和穩市場加快率先推進:

                  ? 加快實施青新市民安居工程,完善住房供需體系中的住房保障體系

                   制定優惠政策,激勵國有企業或優質民營企業收購出險企業的部分項目用于保障性租賃住房、共有產權房或安居工程產權房。

                  ?制定優惠政策,激勵10萬中小房企從開發向轉向服務轉型

                  當前房企尤其是中小開發企業生存艱難,但是住房衍生增值服務是一片巨大的藍海。相關政府部門應該加快制定有關金融、稅收政策,鼓勵中小房企轉型發展,不僅能自己轉型成功,還能帶動經濟轉型發展,滿足人民對美好居住生活的向往。

                  ?市場和政府攜手,逐步完成從期房銷售向現房銷售的平穩切換

                  期房銷售雖然在快速解決住房短缺方面發揮了重要作用,但是也是許多風險產生的重要根源,必須逐步淘汰。在支持企業并購重組和房企債轉股的同時,逐步建立現房銷售的制度。

                  首先是繼續完善期房銷售制度,嚴格預售資金監管制度。

                  其次是加快在一些地區試點現房銷售制度,然后推廣逐步實現從期房銷售轉向現房銷售。

                  再次是通過鼓勵住戶部門購買現房,自動淘汰期房銷售制度。

                  ?建立房地產紓困基金,引導住房融資模式向著基金主導方向發展

                  在完善住房公積金制度和模式,在房地產REITs 多年探索以及基礎設施REITs試點的經驗基礎上,加快發行保障性和商業性的租賃住房投資信托基金。

                  加快建立住房紓困基金,定向用于出險或困難房企及項目的股權投資,以便保交樓。

                  與此同時,積極探索政府建立、政府引導、社會參與的房地產引導基金從事戰略并購和資產重組,化解房地產風險。

                  另外,有條件的地區還可以加快:健全常住地提供基本公共服務制度,完善住房承租者保護制度。完善土地供應制度,構建“人地錢房掛鉤”機制。

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