愛拼就會贏?

                  陳月芹2022-10-12 22:13

                  經濟觀察網 記者 陳月芹 9月底,旭輝控股董事局主席林中一封被公開的內部信,首次對外展示了這家公司的困境。

                  1400字的信件,言辭懇切,鼓勵公司員工“拼命而不認命”,并重提旭輝精神“愛拼才會贏”。

                  不過,文中對房地產形勢的描述,卻更易讓讀者沉浸于“一時失志不免怨嘆,一時落魄不免膽寒……人生可比是海上的波浪,有時起,有時落......”的悲愴之中。

                  一家房企高管讀完深有感觸:“原本想一鼓作氣挺住,誰想到沒等來援軍”。

                  內部信發出當天,旭輝被傳未能如期償付天津一子公司的非標債務,該子公司由北京旭輝控股,平安不動產通過旗下子公司深圳安創持股40%。

                  事實上,旭輝當時還沒有真正意義上的公開市場融資違約,其后,旭輝與投資人協商將一筆10月6日到期的銀團貸款利息展期至10月底。

                  林老板袒露心聲,卻沒能挽回投資者去意。近10個交易日來,旭輝股價跌掉一半,12日多只債券遭拋售。“21旭輝01”跌至24元,多只債券盤中也觸發臨停。

                  受旭輝影響,恐慌再次波及民營房企,畢竟,這一次的出險者是經監管層認證和扶持的示范性房企。

                  林中在朋友圈說,“融資不暢、銷售疲軟,光讓還錢哪家房企都吃不消!”更令苦撐一年多至今未爆雷的其他民企優等生,如碧桂園、龍湖、新城等心有戚戚焉。

                  國慶節期間,兩家大型閩系房企的董事長通了個電話。

                  其中一個L老板說,公司合作項目多,定價和回籠資金難以達成一致。有的對家是國企央企,他們不著急;還有的合作者是爆雷房企,導致賬面資金動不了;保交樓政策讓預售金監管更嚴。

                  “實在不行就(債務)重組吧。”L老板說。

                  這些小范圍的對話,在房企間越來越頻繁,也非常深入。畢竟過去二三十年,大家都經歷了各自的高光時刻,但怎么躺,卻是頭一遭。

                  對話中不乏這樣的金句:有的人活著,它已經躺了;有的人躺了,它卻“贏了”。

                  2021年11月,預感到理財產品兌付危機,佳兆業總裁麥帆給泰禾一高管打電話,尋求解困妙計。但不久后,佳兆業公布美元債違約情況并宣布制定債務重組計劃。

                  而幾乎同一時間,資金鏈岌岌可危的融創,卻收到了大股東孫宏斌個人的4.5億美元無息貸款,和為“20融創01”提供不可撤銷的連帶責任擔保。據說,那筆錢是他前一年的所有分紅。

                  此后長達的半年時間,融創大量出售資產回籠資金,但最終還是不敵大勢。

                  進入2022年9月,旭輝風雨飄搖時,一年前即爆雷的恒大董事會主席許家印,被傳20億人民幣的倫敦豪宅擺上貨架。

                  許家印本人還給眾多圈內好友發了一個“國慶快樂”的表情包,告訴大家“我還在”。

                  節后,一家閩南爆雷房企董事長,受邀給某正在掙扎的同鄉出主意,羅列了幾家早就“躺平”的房企現在反而輕松了,有人甚至大呼,“相躺恨晚”。

                  讓大家感到更為擔憂的是,在此過程中,監管層實際上在積極作為,動作頻頻。

                  去年底央行多次喊話,要積極滿足房企合理融資需求,中期票據、CMBS、供應鏈ABS融資就開始相繼破冰;

                  今年2月,5家民企被監管機構選定為示范房企,允許發行2022年首批中票;

                  8月,監管部門指示中債增對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

                  市場層面,全國多地相繼松綁或放開限購,政策工具箱幾乎攤開來,比如最新的換房退稅政策、一降再降的房貸利率,都在極盡全力刺激購房需求;

                  供給端,并購貸、2000億紓困基金、6000億銀行融資硬性指標等措施接踵而至,希望引導房地產市場資金流動起來。

                  為什么救市效果不佳,為什么房企選擇“躺贏”?

                  一位頭部房企融資負責人說,外界都高估了“示范性房企”、“擔保性發債資格”等光環對民營房企的作用,而沒有看到更真實的困境。

                  購房人不買賬,不敢買民企期房,看到跟出險企業合作的項目避而遠之,降價更賣不動;

                  金融機構也不買賬,說監管部門都允許你發債了,沒有理由不多還一點貸款;

                  實際上,一些公司通過直接融資渠道借到了十幾二十億,是拿幾十億元存款貸款和銀行換來的。

                  而擔保金發債,利率不高,是要向參與發行承銷的金融機構一家一家求過來,且房企要給中債增補充抵押物,如果發債從信用型變成了抵押擔保型,以后如果不做抵押,在市場很可能融不到錢,這對很多信用融資的房企來說,無疑是重創。

                  很多家底厚的公司,理性選擇是做“貔貅”——保交樓工程款該付得付,但貸不來錢就不還債。軍令狀一道接一道,目標直指活下去。

                  10月9日,清華大學教授魏杰提到對房地產業的預判:

                  1、中國房地產發生了根本性變化,市場不再供不應求;

                  2、中國的大部分房子已經喪失資本屬性;

                  3、當前企業出險不是流動性問題,是市場出問題了,再砸錢救,拖累越大;

                  4、房地產再啟動也不會恢復過去的輝煌了,其對就業增長、地方政府的貢獻不可能達到過去的狀態。

                  怎么辦?魏杰認為,未來中國經濟增長要恢復常態,第一件事就需要繼續處理好房地產產業的問題。此后要選擇新的產業代替房地產業、完成房地產對就業增長和地方政府收入的貢獻。

                  這是一個很艱難的過程。

                  雷聲四起,房企也不得不做好最壞的打算。有家懸崖邊的房企資金總說,他們預案的保障優先級上,一是保交付,二保民生,三保老板,其他就暫時考慮不了了。

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                  資深記者
                  城市與不動產新聞中心華南組負責人
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